Nasco Express hiện" alt="Điều gì khiến DN không đặm đà với một phân khúc BĐS được Nasco Express ví là món ngon của thị trường hiện giờ">
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nasco ExpressNhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự Nasco Express báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư Nasco Express địa phát triển Nasco Express tỉnh thành vẫn đang cuốn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ nối gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số thị thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở tỉnh thành. Hai đô thị lớn có sức hút dân số cao, đòi Nasco Express hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và Nasco Express TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thị thành của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành phố với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là Nasco Express đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên tưởng đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở từng lớp khu vực thành phố với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên do do quá trình khai triển phát triển nhà ở tầng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn Nasco Express xuyên suốt quá trình khai triển
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều cụ trong việc ban hành chính sách nhằm lôi cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt Nasco Express là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu thành thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các thành thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền ưng chuẩn, đã đầu tư xây dựng Nasco Express hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở từng lớp”.
Tuy nhiên, không phải dự Nasco Express án nhà ở thương mại nào cũng hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thị thành, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập làng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội chẳng thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có Nasco Express quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
vì thế, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa Nasco Express phương tổ Nasco Express chức thực Nasco Express hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người Nasco Express cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở từng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ Nasco Express hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển Nasco Express kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở tầng lớp. trước tiên Nasco Express là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách từng lớp đã giải ngân Nasco Express được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 Nasco Express khách hàng thuộc đối tượng Nasco Express vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa Nasco Express có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. thực tiễn, bây giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ Nasco Express đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.
rút cục là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của quờ dự án không vượt quá 10% tổng tổn phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, phí tổn đầu vào tăng cao trong Nasco Express khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở từng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại Nasco Express các thị thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở từng lớp Nasco Express có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó vấn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở tầng lớp y chang nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù Nasco Express hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin ưng chuẩn về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở Nasco Express thương mại, được miễn mỗi tiền dùng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có nhịp sở hữu. Muốn hà tiện tổn phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở Nasco Express từng lớp giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện dùng nhà ở tầng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường