Không chỉ làm gia tăng chi phí gấp 2 lần, quy định nép giao tế bất động sản duyệt y sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa Nasco Express ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định can hệ đến giao thiệp bất động sản phải phê chuẩn sàn giao thiệp.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội phê chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng hoài cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao dịch bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tiếp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Nasco ExpressTheo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản Nasco Express đều sử dụng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu Nasco Express tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự tinh thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, uổng hoả hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nỗ lực giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí tổn” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao du bất động sản Nasco Express phải công khai sáng tỏ qua Nasco Express các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tiếp cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp Nasco Express ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
giao dịch bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp và đẩy giá Nasco Express bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng Nasco Express can dự đến quy định giao dịch bất động sản tấm qua sàn giao du, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao du là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền Nasco Express sẽ nép phải qua sàn giao thiệp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hiệp đồng, giao tiếp dân Nasco Express sự. Nasco Express Theo đó, công chứng viên sẽ Nasco Express chỉ dẫn các bên tham dự giao du tuân đúng các quy định pháp luật có can hệ đến việc thực hành giao kèo, giao du; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi Nasco Express ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự giao kèo, giao thiệp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và từ chối công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hiệp đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tiếp; nếu không đủ điều kiện giao tế Nasco Express thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công Nasco Express việc của Nasco Express công chứng viên như nêu trên trùng một phần nhiều với nội dung hoạt động của sàn giao thiệp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hành các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao thiệp bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện Nasco Express mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và Nasco Express cho rằng: Quy định bức giao thiệp bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng phí tổn tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng rốt cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản bắt buộc doanh nghiệp , người dân phải giao du duyệt y một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và tuyển lựa hình thức tổ chức kinh dinh, tự do độ thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự Nasco Express quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Nasco Express Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc nép giao tiếp bất động sản Nasco Express duyệt y sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hành chuẩn y sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, thích hợp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao du chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tiếp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |